房產(chǎn)稅進(jìn)入國(guó)家立法規(guī)劃——這可能是9月樓市最大的新聞……
9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃落地。十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃共分為三類(lèi)項(xiàng)目，共116件。其中第一類(lèi)項(xiàng)目為條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，共計(jì)69件。其中就包括由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部牽頭編制的《房地產(chǎn)稅法》，這標(biāo)志著房產(chǎn)稅確實(shí)要在國(guó)內(nèi)落地。
隨著房產(chǎn)稅離百姓越來(lái)越近，百姓對(duì)房產(chǎn)稅的期望也越來(lái)越高，大家都期望著房產(chǎn)稅的實(shí)行能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，甚至有可能會(huì)迫使房?jī)r(jià)大幅度下跌。然而房產(chǎn)稅真的能抑制房?jī)r(jià)嗎？未來(lái)《房地產(chǎn)稅法》一旦開(kāi)征，影響的又是哪幾類(lèi)人群？
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撰文/?茗萱
房產(chǎn)稅納入國(guó)家立法規(guī)劃
過(guò)去的我們，一直停留在“不可能出臺(tái)房產(chǎn)稅”的思維意識(shí)當(dāng)中，壓根不會(huì)去想房產(chǎn)稅不但會(huì)出，而且可能來(lái)的要比我們想象中更快。
早在2014年，中國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始為實(shí)行房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，摸底每戶(hù)家庭的房產(chǎn)狀況，并建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)。到今年6月，不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這樣的背景，也成為了房產(chǎn)稅推行的有力條件。
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在2018年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇就表示，將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)。在此之前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人很少直接提及房產(chǎn)稅，而這次明確提及確實(shí)是個(gè)不同尋常的訊號(hào)。
9月7日十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃落地，《房地產(chǎn)稅法》真的到來(lái)了。這時(shí)有人可能會(huì)有疑問(wèn)，五年內(nèi)提請(qǐng)審議，也不一定會(huì)通過(guò)，會(huì)不會(huì)拖很久？但一般來(lái)說(shuō)不太可能，根據(jù)慣例，只要規(guī)劃出來(lái)了，基本都會(huì)在任期內(nèi)落地，很少有例外。人大常委會(huì)的任期是5年，所以這就意味著《房地產(chǎn)稅法》大概率會(huì)在5年內(nèi)落地。并且這個(gè)五年內(nèi)也許不是五年，很可能是2、3年，甚至是1年。
雖然房產(chǎn)稅的出臺(tái)注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的工程，要綜合各種條件，慢工出細(xì)活。因此即使今年年底房地產(chǎn)稅法會(huì)進(jìn)行首次審議，那房產(chǎn)稅推出的最早時(shí)間也是2020-2021年。但我們目前可以肯定的是，房產(chǎn)稅遲早會(huì)來(lái)的。
關(guān)于房產(chǎn)稅你了解多少
對(duì)于房產(chǎn)稅，不少人還帶著困惑，買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)交了稅，怎么現(xiàn)在還要交房產(chǎn)稅呢？這次要交的和之前有什么區(qū)別？
實(shí)際上，房地產(chǎn)稅其中包括很多環(huán)節(jié)，比如開(kāi)發(fā)、流通、保有等。我們?cè)谫?gòu)房時(shí)繳納的稅收指的是流通環(huán)節(jié)中應(yīng)繳納的稅款，而本次即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅則特指保有環(huán)節(jié)需要繳納的稅款。
另一個(gè)方面，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象不僅有房產(chǎn)稅，還有城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，是一個(gè)較大的范圍。房產(chǎn)稅則是以房屋為征稅對(duì)象。
第三，房地產(chǎn)稅的目標(biāo)則是構(gòu)建和完善房地產(chǎn)稅收體系，房產(chǎn)稅的實(shí)施目標(biāo)是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
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其實(shí)房產(chǎn)稅在國(guó)外已經(jīng)由來(lái)已久。比如加拿大，房產(chǎn)稅是最古老的稅種之一，全加拿大超過(guò)80%的財(cái)產(chǎn)稅收來(lái)源于房地產(chǎn)稅收入。加拿大房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是指土地、地上建筑物及永久構(gòu)筑物。在美國(guó)，房地產(chǎn)稅收則是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，稅率大致介于1%-3%之間。而在韓國(guó)，2005年對(duì)擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭推出綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
但是房產(chǎn)稅畢竟起源于土地私有制的歐美國(guó)家，與中國(guó)國(guó)情并不相同，因此房產(chǎn)稅的出臺(tái)一直備受爭(zhēng)議。很多人問(wèn)，購(gòu)房者只享有使用權(quán)，土地是國(guó)有制，為合格要按私人財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)交稅？并且買(mǎi)房時(shí)已繳納了土地出讓金，包含了稅款，為何還要重復(fù)繳納房產(chǎn)稅？
在這種復(fù)雜的背景下，中國(guó)推行房產(chǎn)稅征收也是慎之又慎。
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當(dāng)然，房產(chǎn)稅肯定會(huì)有合理的免征面積，并且采取先試點(diǎn)、再推廣的政策。就目前的公開(kāi)信息顯示，房產(chǎn)稅核算分為按房產(chǎn)剩余價(jià)值和租金收入計(jì)算兩種情況，公式如下：
按房產(chǎn)剩余價(jià)值計(jì)算：以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的。應(yīng)交稅額=房產(chǎn)原值乘(1-10%或30%)乘稅率(1.2%)
按租金收入計(jì)算：以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的。應(yīng)交稅額=房產(chǎn)租金收入乘稅率(12%)
從這里我們就可以看出，房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要還是第二套及以上的房子的人，那么除了擁有二套及以上房子的人之外，房產(chǎn)稅推行還對(duì)哪些人有影響？
房產(chǎn)稅會(huì)影響到哪幾類(lèi)人
房產(chǎn)稅征收的原則已經(jīng)公開(kāi)過(guò)：立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。既然我們已經(jīng)知道房產(chǎn)稅遲早會(huì)推行，那么哪些人受到的影響最大？
當(dāng)然，首當(dāng)其沖的就是擁有多套房的人。即使房產(chǎn)稅有合理的免征面積以及累進(jìn)制，但囤積了房產(chǎn)的人財(cái)富也將會(huì)大幅縮水。房產(chǎn)稅推行后這些人可能會(huì)集中拋盤(pán)，對(duì)城市房?jī)r(jià)會(huì)有不小波及。尤其是三四線城市囤積住宅的人，本來(lái)三四線城市人口就增長(zhǎng)乏力，很難通過(guò)出租房產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅，想拋售又不一定能找到人接盤(pán)，處境較為尷尬。更不用說(shuō)不但手中有多套房、負(fù)債率還很高的炒房者。
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其次，受到極大沖擊的應(yīng)該就是租房者了。因?yàn)楫?dāng)房產(chǎn)稅征收時(shí)，房東肯定會(huì)將征收部分強(qiáng)行加到租金里，這個(gè)漲幅如果是北上深等可能令人難以接受。房租上漲后，租客可能退而求其次選擇次一等的房子，而收入低的群體可能就因租不起房離開(kāi)這座城市。但我們知道房源數(shù)量最多的反而是中低級(jí)住房，大量中低收入者離開(kāi)后這些房源會(huì)大量空置，這個(gè)損失只能房主承擔(dān)。
為了避免長(zhǎng)期虧損，房主還是會(huì)將房子賣(mài)出去。從這方面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅在降低房?jī)r(jià)方面有一定效果，但是如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看呢？
房產(chǎn)稅真的能降房?jī)r(jià)嗎
道理大家都懂，理想構(gòu)思是有了房產(chǎn)稅，持有第二套房子的成本將大大增加，這會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第二套房子的投機(jī)者放棄購(gòu)買(mǎi)和已經(jīng)擁有第二套房子的民眾開(kāi)始拋售。這樣一個(gè)不搶購(gòu)加上一個(gè)拋售，相當(dāng)于增加了供應(yīng)、減少了需求，也會(huì)相應(yīng)引發(fā)房產(chǎn)價(jià)格的下降。這也是大眾堅(jiān)信房產(chǎn)稅優(yōu)勢(shì)的原因。
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但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房產(chǎn)稅真的能減少人們對(duì)商品房的需求而增加對(duì)商品房的供應(yīng)嗎？這時(shí)我們不但要考慮房產(chǎn)稅對(duì)一手、二手房的影響，還應(yīng)考慮房產(chǎn)稅對(duì)租房市場(chǎng)的影響。
上面我們已經(jīng)提過(guò)，房產(chǎn)稅使一部分擁有多套住房的人開(kāi)始拋售后，出租房的市場(chǎng)房源也會(huì)相應(yīng)減少，租房?jī)r(jià)格也會(huì)上升。但我們要考慮到，租房?jī)r(jià)格上升到一定程度后，原本準(zhǔn)備租房的人可能放棄租房而選擇購(gòu)房，這相當(dāng)于增加了市場(chǎng)需求。而原本準(zhǔn)備拋售的房主也可能因?yàn)樽夥渴杖肟捎^而放棄拋售，這又減少了市場(chǎng)供應(yīng)。
我們?cè)竿_(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)減少需求和增加供應(yīng)，但必須考慮租房市場(chǎng)的變化，可能帶來(lái)需求增加和供應(yīng)減少。再加上二手房市場(chǎng)在政策下逐步萎縮，必定會(huì)催生一手房市場(chǎng)繁榮。這樣一來(lái)正負(fù)相抵，市場(chǎng)仍將恢復(fù)其本來(lái)的面目。
